澎湃新闻记者 计思敏
“楼盘项目以房换房”、“二手房销售无起色”......在经过一年多的楼市调控后，作为楼市风向标的深圳，迎来半年小考。
深圳房地产中介协会在2022年上半年楼市小结中写道：“2022年上半年楼市总体成绩不尽如人意”。据统计，2022年上半年深圳二手房买卖合同共计录得12191套，环比2021年下半年增长率为-12.1%。一手住宅成交16126套，同、环比增长率分别为-38.3%和-38.6%。
南山一楼盘推出“以房换房 以旧换新”
继“小麦、大蒜、西瓜换房”后，一线城市深圳传来楼盘项目“以房换房”活动。近日，网传海报显示，深圳南山一楼盘——弘基·翰林九锡推出“以房换房 以旧换新”活动，上面印有普通住宅换尊贵大平层总裁私域、换商务公寓、换临街商铺！
对此，澎湃新闻致电弘基·翰林九锡项目售楼处，售楼处工作人员表示，情况属实，经第三方检测机构做市值评估后可以深圳市现有住宅置换现场的新房，多退少补。
上述工作人员表示，活动期限目前未规定截止时间。按照海报，交换原则为以旧换新、等价交换、多退少补。价值认定标准上，新房价格—弘基·翰林九锡项目价格以现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准（若半年内无成交，以一年内成交均价为准）。上述项目代理中介向澎湃新闻介绍，大平层属于商办产品。“打个比方，如果大平层3000多万元，您的住宅评估价在1500万元左右，就可抵扣掉一半，旧房交由开发商来处理就行。”
“这个项目一共两栋楼，以旧换新主要针对的是其中的大平层产品，可售产品面积在343—555平方米。商务公寓项目叫弘基朗寓，产品面积在35—98平方米，毛坯价格7万元/平方米左右。小户型的商务公寓暂时不参与活动，35平方米的才200多万元。”该项目代理中介说。
在深圳业内人士看来，项目广告或带来一定的流量但销售情况有待观察。“这个项目的位置还可以，紧挨地铁口，不过项目体量比较小，300多平方米的大平层产品针对的客户像企业老板、总裁之类的，他们的选择性会比较多，从整个深圳来看，这个项目卡在中间档，比它高端的有，低一点的也有，比较难弄。”
深圳一中介门店经理也对澎湃新闻表示，目前市面上的公寓、商办项目不温不火，市面上可供选择的产品也很多，目前我们以销售新房住宅项目为主，今年深圳开了很多新盘。
上半年32个住宅新盘入市，网红盘“日光”奇迹不再
据深圳中原研究中心监测数据，截至6月30日，深圳今年已有32个住宅新盘入市，共计13470套。
根据深圳市住房和建设局近日印发的《深圳市住房发展2022年度实施计划》，深圳今年计划批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。这也意味着，下半年，至少还有4万余套商品住房供应。
按照深圳中原研究中心统计，仅7月份，潜在计划入市的住宅项目就有19个。从区域来看，光明3个、宝安3个、南山2个、福田3个、龙华3个、龙岗4个、坪山1个。较受关注的项目包括宏发万悦山二期、正东名苑、中海闻华里等。在新房住宅项目供应高峰下，被称为超级网红盘的深圳华润城没能再创“日光奇迹”。
据媒体报道，开盘8年，其中7年“开盘即日光”的超级网红盘深圳华润城于6月19日推出最后一批住宅，推出344套房源，均价13.2万元/平方米；共有589批客户参与选房，但最终售出303套，去化率八八成，收入46亿元。
“主要还是新盘可选择的项目较多，同价位的高端项目也有同类产品在差不多时间开盘。比如5月底开盘的海德园，均价在12.6万元/平方米，也是网红豪宅项目，起步价1800万元左右，6个小时239套房全部选完。”深圳中原一门店经理说。
在业内看来，除了项目自身产品、地段和配套等优势外，与周边二手房存在的巨大差价也是吸引客户选购新房的重要原因之一。以上述海德园为例，按照深圳中原研究中心数据，因为深圳新房限价的缘故，海德园A区开盘均价为12.6万元/平方米，但周边二手住宅的挂牌价普遍在18万元/平方米以上。
另据深圳当地中介反馈，“在新房限价政策下，目前深圳新房住宅项目其实都卖得还不错，以近期在卖的‘山海公馆’为例，项目6月15日（周五）开盘，周六、周日两天时间就卖了96套，开发商回款5亿多元。客户主要以首次置业的刚需客户为主。由于项目总价在400万—500万元，也有部分客户用来投资。”
从成交情况看，根据诸葛找房监测数据，今年6月份，深圳新房成交量环比涨超五成。按照数据，6月，深圳成交量2731套，环比上涨55%，同比上涨2%。
二手房无明显起色，挂牌房源增多成交量下滑
从二手房市场来看，市场尚无明显起色。
2021年2月8日，深圳市住房和建设局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，其首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格几乎相当于市场价的七折。同时，银行将根据参考价发放贷款。
按照乐有家研究中心此前公布的数据，2021年2月，深圳二手房挂牌量锐减，跌幅近40%，这主要是受春节假期的影响，春节后3月深圳的挂牌量就恢复至新政前的水平。不过，去年3月政策过渡期后，4月开始，随着政策的严格落地实施，市场挂牌量有所下滑。经历几个月持续降温后，2021年9月市场挂牌量进一步下滑，此外，随着政策调控深化，市场持续降温，部分需要置换或用钱的业主，心态有所松动，挂牌价有所下滑。2021年挂牌量相较于2020年同比下滑约30%。
深圳当地的中介更是以“速冻”来形容当时的深圳二手房市场。
目前，在深圳中介眼中，“二手房仍无起色”。该中介称，二手房参考价出台前，其门店一个月平均成交二手房十余套，现在几乎没有，“现在二手房客户很少”。
根据深圳市房地产信息平台7月1日公布的数据，2022年6月，深圳全市二手商品房成交26.31万平方米（2686套），同比下降0.22%；其中二手商品住宅成交为21.54万平方米（2241套），同比下降0.22%。
另按照诸葛找房研究中心数据，6月份，深圳二手房成交量与去年同期相比下降27%。
“目前，深圳二手房参考价仍在严格执行，对于刚需买家来说，首付是一大挑战，所以只能继续观望。之前传深圳二手房参考价要调整，也没有下文。”深圳当地一潜在购房者这样说道。
挂牌量来看，今年上半年二手房挂牌量持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至2022年6月30日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源84097套（存重复房源），对比5月31日统计的83503套在售房源增加594套，环比增长率为0.7%。深圳市房地产中介协会指出，根据今年以来二手房录得量面积占比分析，小于90平方米户型的录得占总体比例处于持续下滑态势，而90平方米以上户型占比，尤其是90-144平方米的占比提升明显，反映出改善型群体入市意愿高于小户型刚需群体入市意愿，也从侧面反映出刚需群体对于预期不确定性，观望氛围更浓郁。同时，由于刚需群体的观望氛围浓郁，直接影响到龙岗、罗湖等传统刚需置业集中区域的交易量。
“二手房成交量总体还是偏低，改善型群体的交易周期也较长。”深圳中介说。