年底即将步入礼堂的小刘与Sandy，为了能有一个自己的窝，今年开始陆续看屋，但是他们发现，新闻报导不是说政策打房，民众可以跟房屋仲介议价的空间变大了，只是为什麽看屋的时候，仲介所说的房屋价格，还是觉得很高，而且看过的每个物件，房屋仲介都说：「屋主要卖的价格已经很行情了？」
相信想买房子的购屋族，在相中喜欢的房子後，如何出价就成为最关键的挑战，例如，如何知道屋主开的价格合不合行情？要怎麽跟仲介议价？从仲介的销售话术中，如何测试价格的底限？以下五招，购屋族必看！
甚至他们锁定的买屋社区，看中两间同样是28.5坪大的房子，但是一间没装潢的要卖1088万，而另外一间有装潢的要卖988万，而仲介说该区域目前均价每坪35万，因此开价较低的装潢屋，其实低於行情，难再有议价空间了。
相信想买房子的购屋族，在相中喜欢的房子後，在向屋主出价时往往会遇到很多问题，例如，如何知道屋主开的价格合不合行情？要怎麽跟仲介议价？从仲介的销售话术中，如何测试价格的底限？
本刊综合《住展》杂志研发长倪子仁、富都资产管理公司负责人廖宏彬以及城市医生不动产投资团队创办人柯惇贸等专家经验，教你用合理价格，买到理想好屋。
必杀技1 让房仲先出价测试退让空间
在真正进入议价阶段前，房仲业者一定还会采取「激励话术」，例如「这大楼里一样坪数的房子，上周才以1200万元卖出一户，现在屋主开价980万元，已经算是低於行情价了。」
或是「其实这间房子，现在还有一组买方很喜欢，口头上就出价920万，明天还要带家人来看，准备签斡旋。」这类的话术目的是在促使买方尽快决定。
这时候，买方一定要沉住气，切记房屋第一次的出价，不应该是由买方提出，而是由仲介来出价。
因为仲介透露的价格资讯，只是目前暂时取得屋主同意的价格底限，并非是屋主价格的最後底限，保守估计还有3％到5％的议价空间。
必杀技2 预做功课，多蒐集价格情资
由於目前房屋成交资讯揭露的管道并不透明，也增加购屋族掌握待售物件真实行情的难度，因此在初次看屋时，不妨多询问该区域价格，以及最近的成交行情，通常仲介为了与你建立关系，会把区域的现况描述一遍让你了解。
不过，单方仲介的资讯也只能参考，你不妨藉由第三者的角色，或是透露自己已经对於该区域行情先做过功课，让仲介业者知道你是有备而来，而不会受「仲介期待的成交价格」影响。
必杀技3 察看房屋誊本推估屋主类型
至於该如何出价，才有可能接近屋主的价格底限？
应该要先判断屋主是投资客还是自住客，因为自住型屋主和投资客屋主，最大的差别是「对价格理性的程度」。
如果屋主是投资客，往往有资金成本考量，对於房屋的价格，会理性评估投资损益，但是如果是自住型屋主，对於房子有感情，有些时候感性的议价诉求，比较容易打动屋主。
至於要如何判断屋主类型，可以从房屋誊本着手。
房屋誊本上通常会注明屋主过户登记的时间，如果购买时间是在1到2年内，而且装潢好就要转手，屋主多数是投资客。
此外，从房屋的贷款抵押设定金额，则可推估屋主的成本价，通常是设定金额的1.2倍。
例如，设定金额是800万元，那屋主原来买价约是960万元，因此杀价的底限则可以接近960万元测试。
必杀技4 压低身段争取微幅折扣
不过，对於买方而言，总是希望买价可以愈低愈好，当屋主调降价格，但距离心中设定的买进价格仍略高时，这时候不妨采取「哀兵政策」，压低身段，向屋主表明，自己真的很喜欢这间房子，但是资金就还差一点点，希望屋主可以再折让一些价钱。
根据房仲业者观察，目前议价的时间拉长，只要买方有耐心，可以和屋主「磨」，只要半路不杀出程咬金，通常哀兵示弱的方式，也会让屋主在最後关头点头同意。
买屋议价的过程变化很大，有心要在今年第4季进场的购屋族，不妨多看多谈，处处留心其价格资讯的蛛丝马迹，就有机会可以用5％到15％的议价空间，一圆买屋梦。
必杀技5 诚恳谈判，缩小买卖差距
目前利率政策仍不明朗，卖方多数认为房市仍处於长期走扬的趋势，只是涨幅趋缓，回档空间有限。
因此在买卖双方势均力敌态势下，当议价阶段进入「拉锯」状况时，卖方没有主动降价意愿，仲介会以各种理由，期望买方加价。
买方不妨采取「诚恳谈判，积极议价」的态度，一步步缩小买卖出价之间的差距。
尤其是第一次加价时，要让仲介和屋主感受到诚意，之後价格再慢慢加，当仲介回报屋主降价的幅度愈来愈小的时候，代表已接近屋主最後的底限。