天下苦“公摊面积”久矣，合肥能否迈出取消公摊第一步？,城市研究室,12分钟
7月28日，安徽省合肥市召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议指出，要推进商品房“现房销售”，探索取消公摊面积。
有关“公摊面积”话题再次引起网友热议，因为国人实在是苦“公摊面积”久矣！
前不久，一则“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”的新闻在网上引发讨论，虽然房主对如此高的公摊面积提出质疑，但售楼部的工作人员却说该公寓的公摊率符合国家规定。
实际上，此类新闻早已屡见不鲜，如今更是成为房产界一个“顽疾”。
那么，人人叫骂的“公摊面积”又能否就此退出历史舞台呢？
从时间上看，合肥应该是继重庆、北京之后，第三个公开表态要探索现房销售与取消公摊的城市。
01 令人诟病许久的公摊面积
根据《合肥晚报》消息，7月28日下午，安徽省合肥市召开专题会议，研究谋划全市房地产工作，明确要抓紧完善以下5项工作：
一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。
二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。
四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。
五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。
上述工作举措中，最引人瞩目的是第二条“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。
所谓“公摊面积”，按照2001年《商品房销售管理办法》和2007年《物权法》解释：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
一般来说，国内的“公摊面积”包含两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半等。
但实际操作中，“公摊面积”其实是没有上限标准的，完全由开发商自行定义。
具体操作中，所有房屋销售都有所谓“公摊面积”。从房屋类型来看，得房率和公摊面积呈反比关系。
简单说，就是楼层越高的住宅得房率最越低，扣除公摊面积后才是购房者真正的居住面积。
如此悬殊的公摊面积，也就意味着购房者花同样的房价买到的房子，实际的室内居住面积并不一样。
这是因为高层的公摊面积正是来自电梯、楼梯和过道面积，部分电梯住宅的过道虽然狭小，但相对公摊面积也就少，而那些拥有高大敞亮的大堂、会所的高档小区，相应的公摊面积就多一些。
比如一套两梯六层的65平米的房子，实际使用有52平米，得房率在80%左右，算是很不错了。但希望再有配套地下车库或更多公共空间，就别指望了。
因为楼层高低、天梯数量、楼道的长度，甚至地下室面积、架空层等等，都有着不同的公摊面积算法，早被开发商拿捏死死的。
更滑稽的是，小区的公摊面积还要被物业收纳相应的物业费。比如电梯养护等费用，可物业公司利用公摊面积收取的广告费，却不是所有业主都能分享。
而且过去多层和小高层住宅的“公摊面积”较小，得房率普遍在80%以上，一些没有电梯的多层住宅得房率甚至达到95%以上；可现在楼是越盖越高，但得房率普遍只有70%-75%之间，购房者对此苦不堪言。
总之，羊毛出在羊身上，公摊面积无论多少都要算到购房者身上，可相应福利又很难享受，难怪引起几乎所有购房者的强烈不满。
问题的关键是，目前全国各地的“公摊面积”并没有硬性规定，算多算少全看开发商的心情。
那为何“公摊面积”没有严格标准呢？
因为这是中国房产界独有的计算方式，而且预售制和公摊还是跟香港地区学的，可惜都没有学全。
02 公摊面积为何取消不了?
20世纪50年代前，香港地区的房屋都是“批发”为主，即整体销售，因此价格高、成交量低。
1954年，霍英东收购后来香槟大厦的所在地改建，以公摊形式“零售”，也就是将原本房屋的公共部分建设成本平摊到业主身上，这样就能按套售卖住房，而非过去按整栋楼销售模式。
此后，香港开发商纷纷效仿这种模式。
顺便说一句，现在将“卖楼花”，即房屋预售制模式归罪于李嘉诚，其实有些冤枉。
根据历史资料，“卖楼花”这种模式最初是在香港的蟾宫大厦和香槟大厦实施，而这两栋楼建成的时间分别是1955年与1957年，都是霍英东的资产。
而当时的李嘉诚正忙着全世界售卖他的塑胶花，还没资格涉足房地产行业，直到1967年，香港地价暴跌，他才抄底买入大量地产，正式进入地产行业。
不过，霍英东当时也是基于盖楼耗资不菲，加上香港人收入有限，为节省开发资金，便想出这个点子，节省下来的资金成本也可以在房子价格中让利给购房者，也算是一举两得。
虽然房屋公摊算法来自香港，可很多人不知道的是，香港其实早在2013年开始就已告别“公摊面积”，实行了新的销售办法。
具体规定是，任何新房，只能用实用面积来标注面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价，如果违反规定，可能会被罚款100万—万港币，判处3—7年监禁。
至于二手房，香港则对中介机构强制规定，所有中介销售必须向购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。
近年来，不论官方还是地方，一直有呼吁取消“公摊面积”的呼声。
2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），第二部分2.4.6条就明确指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
2022年8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。”
而在民间，除了多位人大代表屡次呼吁，还有各种形式多达数十万人的网上投票，都一致希望取消“公摊面积”。
既然中央到地方都有意见，民间也呼声强烈，“公摊面积”却始终难以取消呢？
其实，取消“公摊面积”并不难，难的是动了太多利益方的“奶酪”。
在政策层面，取消“公摊面积”涉及住房和城乡建设领域的政策调整和制度改革，可这直接关系到各地土地财政收益，政府自然积极性不高。
其次是对于老百姓来说，“公摊面积”还算是开发商明着收取的一笔费用，如果取消“公摊”，公共区域的建筑成本，肯定要转移到套内面积上，那么套内面积的单价就会更高。
就如2002年的重庆，虽然早就取消了公摊面积，但实际销售时候会标注为套内面积和建筑面积，单价不同，但总价还是一样，并没便宜多少。
最后就是开发商，取消公摊面积就意味着建设成本增加，配套的公共设施建设就不会那么积极，也肯定会有偷工减料的情况出现，同时还要想方设法增加套内面积的价格。
这些道理，大多数购房者都能理解，取消“公摊面积”也不是彻底“0公摊”，而是争取一个合理标准和范围，而不是开发商的自行其是。
既然如此，合肥的新政能否让“公摊面积”变得合理化一些呢？
03 合肥新政有何影响?
从政策背景分析，合肥此时的表态，无疑是对前两天中央政治局会议关于房地产市场内容的落实：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
但是从合肥自身来说，会议主要目的还是对当前疲软的楼市一次提振。
今年上半年以来，合肥楼市降温明显。虽然政府提出取消部分区域限购政策并同步降低刚需门槛，甚至满足条件的购房者可买第三套等政策，但效果并不显著。
合肥市区不仅热门楼盘热度降低，连普通楼盘的数据下滑则十分严重。
从供求数据来看，合肥6月份新增住宅（普宅+别墅）供应约为3858套，相比于5月份的2399套，供应整体上涨约60.1%；但6月份住宅成交3177套，较5月份的4318套，下跌了约26.42%。
从成交反馈上看，5月份新房成交4318套，下跌了1300多套；6月进一步下探仅成交3177套，基本跌回到1月份水平，这在一定程度上说明，救市政策基本没有起到效果。
同时，作为合肥购房主力军刚需群体，随着持续地消化，购买力早已不足，市场开始偏向改善群体，但他们对于价格又极为敏感。
因此，即便最新的会议加入了“避免公摊面积比例过大”的表述，其实也还是合肥市去库存、稳房价的举措之一。
事实上，合肥此次会议最为关注的应该还是第一项，即“大胆稳妥推进商品房‘现房销售’试点”。
因此，才会拿合肥房地产集中的重要区域的蜀山区和包河区各拿一个房产项目做试点。
仔细分析下，合肥文件中的“公摊”还是用“避免”这样模棱两可的词语，“现房销售”可是说干就干了。
说白了，现在城市住宅基本都是供大于求，随着城市化进程中人口红利逐渐消失，预售制的房屋销售已很难再刺激房产市场。
更重要的是，合肥希望尽快跨入特大城市行列，首先就得将常住人口数量提升到千万级别。
截至2022年底，合肥常住人口为963.4万，是新一线城市中近三年常住人口增长最快的城市，增长率达到13.3%。
合肥想尽快突破“临门一脚”，那首先就得提升现房销售率，不然人来了，住哪？
在这种背景下，现房销售也就成为合肥加速发展楼市的第一项重点任务。
其实不止合肥，全国各大城市都在积极发展各自经济，人口增量肯定是首先考虑的问题。
换句话说，以往的“预售制”就有些不合时宜，现房销售才是“王道”。
而到目前为止，现房销售方面，只有海南省和部分城市的部分试点项目在开展。可以相信，这才是未来各地将会积极推行的新楼市政策。
至于公摊面积会不会取消，不太乐观地说，如果政府和开放商没有足够压力，也自然不会有取消的动力。
即便现房销售也搞出所谓“套内面积”，那购房者掏出的钱一样不会减少……